持分土地 / 共有土地 / 畸零地 / 各區道路用地 ~~~ 買賣 收購 ~~~ 0982-683151 龍 先生

水保局 黃秋萍

壹 . 前言

　　民國 89 年時，農地政策由「農地農有、農地農用」，調整為「放寬農地農有、落實農地農用」，爰修定農業發展條例，其中涉及農業用地興建農舍的事項包括： 1. 開放自然人自由買賣農地； 2. 大幅放寬耕地分割面積限制； 3. 不影響農業生產環境及農村發展前提下，農地得以興建個別農舍或集村農舍。該條例並授權訂定「農業用地興建農舍辦法」，作為配套措施。

　　經營農業者於該農地上興建具有居住兼具放置農機具需求之構造物，以便利其從事農事工作，與一般家居住宅性質不同，故被視為農地容許使用之一種，亦享有免繳地價稅等之優惠。

　　又集村興建農舍之研訂意旨，係參酌引用土地發展權移轉之觀念，使所有權人間之土地使用權利，可透過前揭農業用地興建農舍辦法之設計機制進行交換移轉，將零星分布之個別農舍集中於完整地區內予以興建，藉由完善的公共設施及社區互助之環境建設，達到富麗農村、保護農業生產環境與確保生活環境品質之目的。

　　然而農地開放自由買賣後，逐漸演變為欲經營農業者少，想興建農舍者眾之異常現象。農業用地興建農舍辦法自 90 年訂定發布執行迄今，以農舍為名興建住宅隨處可見，其影響農業生產及生態環境甚鉅，社會各界迭有檢討之聲，監察院更於民國 99 年時兩次針對個別農舍與集村農舍糾正農委會及內政部。

貳 . 檢討修正農業用地興建農舍辦法

　　對於興建農舍諸多失序現象，本會基於貫徹保護優良農地立場，經審慎評估檢討後，首先避免政府補助之善意遭扭曲，改進集村興建農舍之獎勵措施，刪除包括斜屋頂（ 20 萬 / 戶）、公共設施（ 5 萬 / 戶）及採用標準圖（ 5 萬 / 戶）等各項補助現金之獎勵方式，其後依循農業發展條例第 18 條之立法意旨，為維護農業生產環境，明定興建集村農舍之坐落農業用地不得位於特定農業區。

　　為期根本解決「農業用地興建農舍辦法」執行相關疑義，確保農舍係為配合於農地上從事農業活動所需而興建之目的，會同內政部積極進行修法作業。

　　本次修法作業，自民國 99 年起，歷經 14 次工作小組會議，並分別對民間團體及縣市政府辦理說明會，同時徵詢各界意見，經內政部法規委員會 3 次會議及行政院核定後始完成相關法制作業，於 102 年 7 月 1 日修正發布實施。本辦法修正重點如下：

領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申

一 . 興建資格（一）興建集村農舍除建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿 2 年之限制外，其餘有關申請人之戶籍所在地及其農業用地，仍須比照個別農舍規定在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿 2 年者。

（二）申請人已

請案件重新申請者，不在此限。

二 . 舊農地被徵收後保障其興建農舍規定

（一）增訂 89 年 1 月 28 日農業發展條例修正施行前取得之農業用地（舊農地）被徵收後之農舍興建相關規定，原僅限一般徵收案件，放寬為區段徵收未領抵價地者，亦得適用。

（二）原規定 1 年內須購置農地並提出申請興建農舍，放寬為（自完成徵收所有權登記後 30 日起或完成讓售移轉登記之日起） 3 年內取得者，包括原有、重新購置、繼承、受贈與、買賣…均得適用。

（三）依辦法修正前規定已於公告徵收或完成讓售移轉登記之日起 1 年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地者，得自本次修正施行後 2 年內申請興建農舍。

三 . 不得申請興建農舍之土地使用類別

（一）增訂非都市土地林業用地及森林區養殖用地，不得申請興建農舍。

（二）特定農業區、森林區農牧用地、都市計畫保護區等農業用地，不得申請興建集村農舍。

四 . 避免農舍變相為建案買賣非供自用現象

　　部分申請人申請興建農舍後隨即移轉他人，並再次申請農舍，與農業發展條例第 18 條農業用地上興建農舍應供自用之立法意旨有違，爰增訂 5 年內曾取得農舍建造執照者，地方政府除因原執照撤銷或失效與因自然災害致全倒、或自行拆除、或滅失等因素外，應不予許可興建農舍。

五 . 申請建造執照時，新增應具備之書圖文件

（一）申請興建農舍之農業用地配置圖，應包括農舍用地面積檢討、農業經營用地面積檢討、排水方式等說明。

（二）農舍放流水若排入灌排系統者，其管理機關（構）同意文件及如興建小於 45 平方公尺面積之農舍，須縣市政府認定基於經營農業需要的同意文件。

六 . 最小興建面積規定

（一）為杜絕一坪農舍之問題一再發生，規定同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，農舍建築面積應超過 45 平方公尺，但經直轄市、縣（市）農業單位或其他主管機關同意者，不在此限。

（二）農舍採分期興建方式辦理者，申請人除原申請人外，均須符合農民資格。

七 . 集村農舍部分

　　明定興建集村農舍用地面積上限應小於 1 公頃，並規定各起造人持有之農業用地應位於同一或毗鄰鄉（鎮、市、區），且除特定農業區之農業用地得於一般農業區興建外，應位於同一使用分區及應組成審查小組辦理審查。

八 . 提前註記管制

（一）建築機關於核發建造執照後，即造冊送地政機關列管，同時副知農業單位建檔列管，做為申請興建農舍資格條件審查時准駁之依據。

（二）農舍與農業用地面積比例須符合 1 ： 9 ，且農舍坐落該筆農業用地面積應大於 0.25 公頃，其餘超出部分之農業用地面積始得解除套繪管制。

九 . 增訂定期檢查與處理機制

　　加強管理農舍，經檢查農業用地與農舍未依規定使用者，由原核定機關通知主管建築機關及區域計畫、都市計畫或國家公園主管機關依相關規定處理，並通知其限期改正，屆期不改正者，得廢止其許可。

十 . 補救措施

　　因本次新增部分管制規定，為兼顧前已提出之民眾權益，規定 101 年 12 月 14 日前取得農舍興建資格案件，於向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照時，得適用本辦法修正施行前規定辦理。

參 . 結語

　　本次農業用地興建農舍辦法修法，歷經近 3 年的時間，在各界關心下終於完成，農委會希冀辦法修正後，能引導興建農舍回歸常軌，杜絕投機房產投資炒作，並配合農地政策及國土規劃，讓臺灣農地永續經營。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、