持分土地 / 共有土地 / 畸零地 / 各區道路用地 ~~~ 買賣 收購 ~~~ 0982-683151 龍 先生

非都市土地辦理變更、更正編定，需要多少時間？

變更編定標準作業流程為60個工作天(不含補正、審查會)，更正編定標準作業流程為40個工作天。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

農委會：三年後畫分區「農地一定會賺」

記者董俞佳／台北報導

全國國土計畫即將大翻修，三年後將重新畫設土地分區，為避免農地流失，鼓勵農民更有意願被畫為農業發展區，農委會副主委陳吉仲說，明年開始實施的「對地綠色環境補償措施」，會確保農民一定時間內資產不縮水，農地也一定會賺。

國土計畫法去年五月一日公告施行，明年公告實施「全國國土計畫」。四大國土功能分為「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」及「城鄉發展地區」。 陳吉仲表示，實施對地綠色環境補償措施，就是要確保農地所拿到的直接給付，加上農民的農業生產收入，在一定期間加起來（約卅年），一定會比農民把農地賣出去的金額還高，這樣農民才有意願被畫為農發區。 陳吉仲舉例，一公頃的農地假如賣一千五百萬元，賣了以後就沒收入，可是如果不賣，又被畫設為農業發展區，每年拿的對地直接給付金額再加上農業收入，卅年後計算可超過一千五百萬元，土地還是農民自己的。

收購持分、畸零土地 ~ 0982-683151 龍 先生 

記者董俞佳／台北報導

為配合全國區域計畫修正，農委會正在盤點全國農地使用。全台非法工廠坐落於大小農地，爭議未解，經濟部日前指將輔導業者合法化。農委會副主委陳吉仲接受本報專訪提出二配套：業者須付變更地目價差至農地保護基金；去年五二○後非法工廠即報即拆。堅持有兩配套，才能讓非法工廠解套。

目前相關配套細節還在研擬，農委會已與內政部、經濟部溝通討論中。 彰化頂番婆 違章逾九成 全台從北到南約七萬家非法工廠坐落於新北市、台中市、彰化縣、高雄市等地區，因地目屬於農地，被認定為未登記工廠。以有「水龍頭故鄉」之稱的彰化頂番婆水五金產業聚落為例，歷史超過四十年，共有六百家廠商，產值達全台九成，但違章建築工廠比率也超過九成。 蔡英文總統曾前往彰化頂番婆地區了解現況，上任後更指示推動頂番婆解決方案，再以這套方法處理其他面臨相同問題的中小企業。 農地總量不變 切割處理 陳吉仲表示，若以國人最多需要八十萬公頃農地來看，在農地總量不變為前提下，將一部分重金屬汙染或者被工廠占領的農地切割出去，納入其他更好的農地，再加上配套措施，政府即可著手處理現在農地上非農業使用的建築物。 陳吉仲說，將針對設立已久的非法工廠，若要合法須將農地變更為丁種建築用地或者工業用地，而其變更地目的價差由業者自付，放到農業農地保護基金，做為未來八十萬公頃實施對地環境給付、農地農用的補償基金來源。 價差如何計算、業者如何付費？陳吉仲說，價差依照各地公告為主，但這非農委會單一權責，將與相關單位討論；由於各地變更地目價差不同，金額還待估算。 「去年上任後的 我們負責」 另針對去年五二○後所建的工廠，實施即報即拆。陳吉仲說，「我們是去年這時上任，當然要對此負責，避免讓非法業者抱持僥倖心態。」 陳吉仲說，農地不只有量還要有質，他說，像彰化頂番婆水五金這種工廠周邊的小塊農地，或者農地上有重金屬汙染的，這些農地若要保護，未來也得投入更多經費跟成本來維護農產品安全。 陳吉仲說，若要將汙染農地復育到得以重回農業生產，最快的方法是透過酸洗等化學方法，但成本貴，也會降低土壤活性，如果透過種植花卉等植育復生法，則要花至少四十年，在農地總量確保足夠的前提之下，農委會態度當然可以切割、可處理。 地球公民基金會研究員潘正正說，應要有整體規畫與配套，像是針對零星散布的違章工廠、汙染風險高的，應以輔導遷移作為主要工作，不能說繳了回饋金就可合法，會給業者「有錢好辦事」的錯覺。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

記者沈婉玉／台北報導

農委會研擬去年五二○以後農地非法工廠即報即拆，舊案若要合法，業者須付變更地目價差至農地保護基金。經濟部官員表示，各單位對五二○後即報即拆的原則都有共識，至於「支付變更地目價差」的政策實際上要如何執行？還需要各方再溝通。

經濟部官員表示，已和農委會初步進行相關討論，確實農地上的違章工廠，會對周遭農地造成影響，各單位都認同，去年五二○以後出現的農地違章工廠要即報即拆，只剩措施下達後，各地方相關單位的執行問題。 目前經濟部公告的「特定地區個別整體變更編定為丁種建築用地興辦事業計畫審查與作業要點」中，明定一八六個特定地區中，四十四個一般農業區裡的違章工廠，在取得臨時工廠登記下，可向地方政府提出變更為丁種建築用地的申請。 不過，相關規定審核要件非常嚴格，目前非都市地區只有一家工廠合法化，非都市地區只有二家工廠成功完成變更。 經濟部官員指出，未來農委會若要再加一個「變更地目價差」，等於變更的門檻將更高更嚴，經濟部會和相關業者溝通討論。他指出，政策在操作上一定要可行，包括價格如何合理評估訂定、價差如何繳交等執行面的問題，都還需要進一步的細節討論。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列 情形之一者，不在此限：

一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之 二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。

二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更 部分，得為分割。

三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割 為單獨所有。

四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為 單獨所有。

五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租 佃雙方單獨所有。

六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。

七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央 目的事業主管機關專案核准者，得為分割。

前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共 有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

中華民國的自然人都可以買賣農地，除了法人組織仍有所限制。

民國89年1月28日農發條例大修改，這一天算是農業發展的重要分水嶺，在這天之前，農地政策屬於「農地農有」，也就是農地需農民身分才可以購買，管地又管人。但為讓鼓勵農地活化、減少農地荒廢，都市擠滿人、而農地無人聞問的情況，政府修法，放寬為「農地農用」，即管地不管人。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

符合756坪以上、符合農證資格，且無申蓋農舍的農牧用地。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

「地目」在民國89年後已廢止(僅保留田、旱、建、道)，取而代之為「使用地類別」。一般符合蓋農舍的農地，指的是使用地類別為「農牧用地」的地，而非以地目為憑。
註：地目(林)的農牧用地同為可申蓋農舍的用地，因地目已廢止。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

104年9月4號，農舍興建辦法修改，將申蓋者須為農民身份之重新定義，分別為：
1、取得「農保」資格：適合無勞保勞退者。
2、取得「第三類健保」資格：加入農會，適合一般退休族群。
3、提供「農業生產相關佐證資料」：現況實際耕作，符合農地農用精神。
註：以上三者，取得其中之一，便可取得農民資格 (詳見農舍興建辦法第三條之一)。

註：農舍起造人須持有該筆土地滿兩年，且一人一生只能擁有一棟農舍，詳見農舍興建辦法。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

以756坪農地為例，在申蓋農舍時，都必須取得農地農用的證明(簡稱農證)，而現況的使用，其中的10%為建物可利用範圍，剩下的90%就必須為農業相關的用途，此為嚴謹的農地農用標準。

而農證的兩大重點，除了是申蓋農舍時，必備的土地條件；其二是在土地買賣時，賣方不須負擔增值稅的依據。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

根據相關法令，農舍有幾項重要規定：
1.參加農保、農會及水利會、漁會會員，從事農業生產一年以上，且提出相關佐證資料。
2.購買農舍：年滿20歲或未滿20歲已婚者，實際從事農業生產一年以上的農民，無自用農舍。
3.面積只能是農地的十分之一。
4.農舍不能蓋在農地中央。
5.農地不能只種花花草草。
6.農舍外十分之九農地未耕作，最重可撤照。

事實上，農莊或農舍若不能蓋別墅或豪宅型，就沒有太吸引人之處，而且農莊未來的保值性如何？只是大多數買農莊的人多是用來度假，然而看到這麼多的規定，要當個真正的農夫已經不容易了，更遑論買個小木屋。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

水保局 黃秋萍

壹 . 前言

　　民國 89 年時，農地政策由「農地農有、農地農用」，調整為「放寬農地農有、落實農地農用」，爰修定農業發展條例，其中涉及農業用地興建農舍的事項包括： 1. 開放自然人自由買賣農地； 2. 大幅放寬耕地分割面積限制； 3. 不影響農業生產環境及農村發展前提下，農地得以興建個別農舍或集村農舍。該條例並授權訂定「農業用地興建農舍辦法」，作為配套措施。

　　經營農業者於該農地上興建具有居住兼具放置農機具需求之構造物，以便利其從事農事工作，與一般家居住宅性質不同，故被視為農地容許使用之一種，亦享有免繳地價稅等之優惠。

　　又集村興建農舍之研訂意旨，係參酌引用土地發展權移轉之觀念，使所有權人間之土地使用權利，可透過前揭農業用地興建農舍辦法之設計機制進行交換移轉，將零星分布之個別農舍集中於完整地區內予以興建，藉由完善的公共設施及社區互助之環境建設，達到富麗農村、保護農業生產環境與確保生活環境品質之目的。

　　然而農地開放自由買賣後，逐漸演變為欲經營農業者少，想興建農舍者眾之異常現象。農業用地興建農舍辦法自 90 年訂定發布執行迄今，以農舍為名興建住宅隨處可見，其影響農業生產及生態環境甚鉅，社會各界迭有檢討之聲，監察院更於民國 99 年時兩次針對個別農舍與集村農舍糾正農委會及內政部。

貳 . 檢討修正農業用地興建農舍辦法

　　對於興建農舍諸多失序現象，本會基於貫徹保護優良農地立場，經審慎評估檢討後，首先避免政府補助之善意遭扭曲，改進集村興建農舍之獎勵措施，刪除包括斜屋頂（ 20 萬 / 戶）、公共設施（ 5 萬 / 戶）及採用標準圖（ 5 萬 / 戶）等各項補助現金之獎勵方式，其後依循農業發展條例第 18 條之立法意旨，為維護農業生產環境，明定興建集村農舍之坐落農業用地不得位於特定農業區。

　　為期根本解決「農業用地興建農舍辦法」執行相關疑義，確保農舍係為配合於農地上從事農業活動所需而興建之目的，會同內政部積極進行修法作業。

　　本次修法作業，自民國 99 年起，歷經 14 次工作小組會議，並分別對民間團體及縣市政府辦理說明會，同時徵詢各界意見，經內政部法規委員會 3 次會議及行政院核定後始完成相關法制作業，於 102 年 7 月 1 日修正發布實施。本辦法修正重點如下：

領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申

一 . 興建資格（一）興建集村農舍除建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿 2 年之限制外，其餘有關申請人之戶籍所在地及其農業用地，仍須比照個別農舍規定在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿 2 年者。

（二）申請人已

請案件重新申請者，不在此限。

二 . 舊農地被徵收後保障其興建農舍規定

（一）增訂 89 年 1 月 28 日農業發展條例修正施行前取得之農業用地（舊農地）被徵收後之農舍興建相關規定，原僅限一般徵收案件，放寬為區段徵收未領抵價地者，亦得適用。

（二）原規定 1 年內須購置農地並提出申請興建農舍，放寬為（自完成徵收所有權登記後 30 日起或完成讓售移轉登記之日起） 3 年內取得者，包括原有、重新購置、繼承、受贈與、買賣…均得適用。

（三）依辦法修正前規定已於公告徵收或完成讓售移轉登記之日起 1 年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地者，得自本次修正施行後 2 年內申請興建農舍。

三 . 不得申請興建農舍之土地使用類別

（一）增訂非都市土地林業用地及森林區養殖用地，不得申請興建農舍。

（二）特定農業區、森林區農牧用地、都市計畫保護區等農業用地，不得申請興建集村農舍。

四 . 避免農舍變相為建案買賣非供自用現象

　　部分申請人申請興建農舍後隨即移轉他人，並再次申請農舍，與農業發展條例第 18 條農業用地上興建農舍應供自用之立法意旨有違，爰增訂 5 年內曾取得農舍建造執照者，地方政府除因原執照撤銷或失效與因自然災害致全倒、或自行拆除、或滅失等因素外，應不予許可興建農舍。

五 . 申請建造執照時，新增應具備之書圖文件

（一）申請興建農舍之農業用地配置圖，應包括農舍用地面積檢討、農業經營用地面積檢討、排水方式等說明。

（二）農舍放流水若排入灌排系統者，其管理機關（構）同意文件及如興建小於 45 平方公尺面積之農舍，須縣市政府認定基於經營農業需要的同意文件。

六 . 最小興建面積規定

（一）為杜絕一坪農舍之問題一再發生，規定同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，農舍建築面積應超過 45 平方公尺，但經直轄市、縣（市）農業單位或其他主管機關同意者，不在此限。

（二）農舍採分期興建方式辦理者，申請人除原申請人外，均須符合農民資格。

七 . 集村農舍部分

　　明定興建集村農舍用地面積上限應小於 1 公頃，並規定各起造人持有之農業用地應位於同一或毗鄰鄉（鎮、市、區），且除特定農業區之農業用地得於一般農業區興建外，應位於同一使用分區及應組成審查小組辦理審查。

八 . 提前註記管制

（一）建築機關於核發建造執照後，即造冊送地政機關列管，同時副知農業單位建檔列管，做為申請興建農舍資格條件審查時准駁之依據。

（二）農舍與農業用地面積比例須符合 1 ： 9 ，且農舍坐落該筆農業用地面積應大於 0.25 公頃，其餘超出部分之農業用地面積始得解除套繪管制。

九 . 增訂定期檢查與處理機制

　　加強管理農舍，經檢查農業用地與農舍未依規定使用者，由原核定機關通知主管建築機關及區域計畫、都市計畫或國家公園主管機關依相關規定處理，並通知其限期改正，屆期不改正者，得廢止其許可。

十 . 補救措施

　　因本次新增部分管制規定，為兼顧前已提出之民眾權益，規定 101 年 12 月 14 日前取得農舍興建資格案件，於向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照時，得適用本辦法修正施行前規定辦理。

參 . 結語

　　本次農業用地興建農舍辦法修法，歷經近 3 年的時間，在各界關心下終於完成，農委會希冀辦法修正後，能引導興建農舍回歸常軌，杜絕投機房產投資炒作，並配合農地政策及國土規劃，讓臺灣農地永續經營。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

農地交易應注意事項

◎1人只能擁有1間農舍
◎如有違章建築，如圍牆、造景等，移轉時得課徵地價稅與土地增值稅
◎農地興建農舍建蔽率為10%，新式土地謄本中的「他項權利部」可知建蔽率有無被移轉，或可到建管單位申請套繪，如建蔽率已被使用，無法興建農舍
◎無建築線的農地無法興建農舍
◎農舍高度限制，都市計畫區內14米，區外10米
◎農舍容積限制，都市計畫區內單層面積200坪、容積200坪，區外單層面積100坪、容積150坪
◎2000年1月28日《農業發展條例》修正後取得的農地，另有以下限制：
一、每塊面積須超過0.25公頃（約756坪）
二、須在農地所在縣市設籍滿2年，且取得農地滿2年才可興建農舍
三、農舍取得使用執照後滿5年方可轉手
 

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

            都市住久了，愈來愈多追求樂活的城市人想遠離塵囂，到郊區購買一塊農地興建農舍，過田園生活。專家提醒，買農地前須多留意相關法規，交易時應參閱土地謄本或到建管機關申請地籍套繪，確認農地建蔽率是否已被移轉，以免取得農地後才發現根本無法興建農舍。

市場上農地除了少數是由地主自己搭牌子、貼電話買賣外，8~9成的農地都是地主委託不動產仲介買賣。已蓋好農舍的農地規定較少，任何人都有資格買，只要確認該農地沒有圍牆、造景等違章建築，農地的轉手是不需要土地增值稅。
想自力興建農舍，要注意農地取得年份，2000年1月28日《農業發展條例》修正後，取得的農地規定面積須超過0.25公頃（約756坪），且地主（稱為「新農」）須在農地縣市設籍2年以上，才可以蓋農舍，在農舍取得使用執照5年以上才可移轉所有權。

過戶前無法辦理貸款

農發條例修正前取得農地的「老農」限制較少，只須向各鄉鎮市公所申請「農業用地農用證明」（確認農地無違規使用）與「無農舍證明」（確認地主沒有其他農舍）即可興建農舍，因此不少買家會以有老農資格的原地主名義申請農舍建照、使照後再辦理過戶，俗稱「老農配建」。不過，農地與農舍興建成本於過戶前無法辦理貸款，必須全用現金處理，仍有潛在風險。

不臨道路無法蓋農舍

無論新農或老農名義興建農舍，都須注意農地有10%的建蔽率限制，亦即200坪的土地只能蓋20坪。過去有些地主把多塊農地一起算比例，建蔽率可能已經用掉了，農地被視為無法興建農舍的法定空地，價格至少便宜3~4成。然而舊式謄本並無註記建蔽率是否已被移轉，建管單位和地政事務所也不一定清查清楚，買方可到建管單位申請地籍套繪。
買方也可要求原地主向地政事務所申請鑑界，丈量出土地面寬與深度，確認土地建物是否侵占到鄰地，避免未來糾紛。提醒買家，不臨道路的「裡地」或「袋地」，因不便車輛進出，無法申請農舍，買方可要求原地主或仲介向建管單位確認該地有無「建築線」，若確定無法蓋農舍，可考慮蓋45平方公尺（約13.6坪）以下的資材室做農具放置及短暫休息，農業法人也可申請花卉栽培室。
提醒買家，避免從設籍到興建農舍的期間農地怠於耕作，導致被視為廢耕荒地課徵稅賦，可請農民或隔壁鄰居協助耕作。部分縣市政府更有休耕補助措施，提供景觀性植物的種子在休耕期種植，增加地方觀光效益。若選都市計劃內農地，未來可能被規劃為建地，增值潛力大。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、